隨著近年來房地產調控政策收緊、行業逐漸進入下行周期，多項指標反映，房企經營壓力較大。5月30日，由中國房地產業協會指導，上海易居房地產研究院正式對外發布《2023房地產上市公司測評研究報告》（以下簡稱“上市房企研究報告”）指出，上市房企收入規模下降，利潤大幅下滑，流動性有所惡化，周轉速度下降，且企業間經營規模、抗風險能力和盈利表現等方面持續分化。

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這也是近期研究機構再次提示，房企流動性不容樂觀。相關專家在接受記者采訪時表示，從目前來看，央企國企情況較好，拿地也相對進取。總體上，市場信心仍待提振。

上市房企利潤納稅大降，地產港股跑輸大盤

一年一度的上市房企研究報告是觀察房地產市場的窗口，今年重點聚焦上市房企50強的上市房企研究報告顯示，有央國企背景的房企地位穩步上升，華潤置地升至第三名，較上年提升了2個位次，綠城中國為2023年新晉10強。經營績效方面，2022年，上市房企營業利潤均值為26.72億元，同比下降37.58%，而凈利潤均值同比下降57.33%。這也說明，房企經營壓力較大。

5月31日，易居企業集團CEO丁祖昱在接受中國經濟時報記者采訪時表示，總體來看，2022年受房地產行業調整及疫情等因素影響，導致房企收入結轉減少，營業收入同比下降，利潤快速下跌。雖然凈資產規模有小幅上漲，但上漲原因部分在于本次測評對象刪除了有違約行為的房企。

另外，丁祖昱告訴記者，同期，上市房企開發業務收入增速首次轉負，總資產、營業利潤均值繼續下跌，且下跌幅度較上年有所擴大。短期償債能力方面，同比也有所下降，2022年，上市房企現金短債比中位數為1.19，較上年下降0.14。

從納稅來看，也反映出房企經營狀況不佳。隨著近年來房地產調控政策收緊、行業逐漸進入下行周期，房企的平均利潤率出現下滑，所得稅額也有所下降。2022年，上市房企納稅額均值為13.40億元，同比下降約27.01%。雖然上市房企納稅均值還在10億元以上，但是下滑幅度較大。如果將債務違約房企也統計在列，納稅降幅更大。

資本市場表現方面，該報告顯示，以2022年12月31日收盤價計算，申萬房地產行業指數全年累計下跌11.17%，跑贏滬深300指數10.46個百分點，在申萬31個一級行業內排名相對靠前。但恒生中國內地地產指數全年累計下跌42.45%，跑輸恒生中國100指數22.51個百分點。

“整體看，內地房地產板塊走勢整體隨大盤波動且略強于大盤，港股房地產板塊較大幅度弱于大盤，2022年多家在港上市房企發生債務違約事件，引發投資者對房地產行業流動性擔憂，市場信心處于低位。”丁祖昱說。

地產央企投資趨于穩健，沒有積極的擴張表現

本輪樓市大調整以來，央企、國企和地方城投一直是拿地主力。丁祖昱也表示，房企在拿地策略方面出現分化，從2023年情況來看，資金實力較強的央企、國企在投資拿地方面依然相對進取。相比之下，尚在經營穩健狀態的民營房企投資策略相對謹慎。

2022年，房地產市場整體延續上年以來的下行壓力，行業信心處在低位。國家統計局數據顯示，2022年我國商品房銷售面積約13.6億平方米，同比下降24.3%，商品房銷售金額約13.3萬億元，同比下降26.7%。總體看來，2022年房地產市場銷售整體表現慘淡，銷售面積回落至2015年平均水平。

進入2023年，研究機構指出，房企償債能力還在下降。中指研究院通過對2023年一季度滬深上市房企財務數據的分析發現：房企利潤規模繼續下降，凈利潤率再創新低；負債水平上升，短期償債能力繼續減弱。

中指研究院企業研究總監劉水對記者表示，鑒于房企融資規模繼續下降，融資環境未改善，建議進一步加大房企融資支持，推進民營房企“逆向混改”，增強民企信用及融資能力，化解風險，提振行業信心。

建誠智庫負責人苑承建在接受記者采訪時則表示，從今年土地市場來看，現在只是少數城市的土地市場相對好一些。一方面，企業投資策略回歸安全投資，聚焦核心城市的核心區域，所以部分地塊競爭扎堆；另一方面，地方政府為了維持住土地市場熱度，穩定市場預期，推出的地塊以優質地塊為主。根據他的觀察，實際上，央企現在整體投資也是趨于穩健，目前沒有看到積極的擴張表現。

在當前市場情況下，丁祖昱并不贊同央企、國企逆勢擴張。“我覺得地產央企規模保持就行，投資可以聚焦重點城市，利潤和利潤率還有提升空間。”丁祖昱對本報記者表示。

丁祖昱認為，進入2023年，房地產寬松政策進一步落地，有利于房地產行業健康發展，未來上市房企中擁有良好基本面的企業，有望釋放更高的企業價值。

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